PF 대출을 받기 전 시행사 측에서 땅을 매입한 후 이렇게 지을 겁니다라고 관공서에 승인 신청을 한다. 관공서에서 승인을 받으면 건설사를 선정하고 금융사들의 공사비 대출을 받는다. 이것을 PF 대출이라고 한다.
건물을 지을 때 대출 이자가 낮아야 시행사 가져가는 돈이 많아진다. 부동산 개발에서 가장 많은 돈이 들어가는 단계는 땅 매입 단계다. 주매매 계약서 90% 이상 모이게 되면 그 계약서를 가지고 대출을 받으러 은행에 가는데, 그것을 부동산 개발 시작으로 가기 위한 징검다리를 놓아준다고 해서 브릿지론라고 한다.
브릿지론은 위험 리스크가 높아 1 금융권에서 해주지 않고 2 금융권에서 해준다. 통상 우리가 아는 새마을금고, 신협, 증권사 등에서 대출을 해주는데 이자율이 높다.
대출을 받아서 땅을 매입하고 관공서에 아파트를 짓게 허락해 주세요라고 신청한다. 이후 아파트 지어도 됩니다라고 허가 나면 PF대출을 하게 된다.
지금 불익지원과 PF 대출 이자 감당 못해서 시행사와 건설사들이 부도난다는 뉴스를 종종 접할 것이다. 개발 당시 분양가는 4억인데 금리와 건자재가 몇 개월 사이 폭등했다는 이유로 분양 대금을 올릴 수 있을까?
만약 PF 대출 4천억을 받고 이자가 3%면 월 이자 10억인데, 금리 상승으로 이자가 8% 오르면 월 이자가 26억이다. 아파트 건축 기간을 3년이라고 하면 이자 8% 일 때 이자로 약 936억 원 지출되고
3%대 이자는 360억이 나간다. 그래서 시행사와 건설사들이 후분양을 택하자니 이것 또한 미분양 리스크를 배제할 수 없어 속이 타들어갔었다.
PF 대출 위험이 단순히 시행사 문제만은 아니다. 이런 식의 경매나 채권 매입 등 여러 방법으로 돈을 벌 수 있지만
